El año 2020 fue uno de los peores para el mercado inmobiliario, que, según la Hacienda, sufrió una caída del 13,9% en las compras y ventas de inmuebles debido al bloqueo del COViD-19: especialmente entre marzo y abril, no se pudieron concluir ni las compras ni las ventas ni las visitas a las viviendas. En este contexto, sin embargo, el precio del ladrillo no bajó sustancialmente.
Con el Relanzamiento 2020 ha dado importantes señales al mercado, con deducciones fiscales para intervenciones específicas, mientras que la salida gradual de la pandemia beneficiará a las nuevas necesidades de vivienda que ya han aparecido desde la Fase 2. ¿Cuál será en detalle la previsión del mercado inmobiliario para 2022?
¿Cuáles son las tendencias del sector inmobiliario en 2022?
Según el índice Ipab de Istat, el mercado de la vivienda registrará subidas consecutivas de hasta el 12% en el primer trimestre, gracias a la reconfiguración de la demanda inmobiliaria iniciada a finales del cierre de marzo-mayo de 2020. Gracias a los incentivos fiscales, el deseo de los españoles de poseer una propiedad se mantiene, lo que hace que surjan nuevas tendencias, las principales de las cuales son:
Viviendas polivalentes, con mayor tamaño y versatilidad, también utilizadas para el trabajo inteligente
Grandes espacios exteriores, como balcones, terrazas o jardines, destinados a ser salidas de la vivienda
Instalaciones del condominio, como salones de actos compartidos, trasteros o gimnasios
Las segundas residencias, cada vez más adecuadas para el trabajo inteligente y/o el tiempo libre del trabajo
La esperanza de una salida paulatina de la epidemia lleva también a reforzar la posición de los palacetes (que, según el Registro de la Propiedad, suponen el 0,1% del total) y de las viviendas en complejos turísticos, a pesar de que en abril, mayo, junio y septiembre sus alquileres de corta duración bajaron un 70%.
También hay buenas perspectivas para la compra de viviendas para uso de inversión, que, según los datos de Tecnocasa, podría registrar nuevas subidas, sobre todo en inmuebles independientes o semi-independientes; hasta febrero de 2020, los inmuebles de renta vitalicia suponían el 17,9% de la demanda global, pero luego bajaron al 16,8%.
¿Cuál es la previsión del mercado inmobiliario para 2022 según los estudios?
Según datos de la Agencia Tributaria, en 2020 se realizaron 374.545 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone un descenso interanual del -13,9%. En el tercer trimestre se produjo una recuperación del 3,1%, en comparación con el periodo enero-junio, caracterizado por los primeros brotes y el cierre generalizado. Los efectos del CoViD-19 difieren según las zonas de interés: las transacciones de los municipios de la periferia registraron un +8,1%, las de las capitales de provincia y las grandes metrópolis un -6,7%.
Los distintos institutos y empresas del sector presentan estimaciones muy diferentes para 2022, que en muchos aspectos replican las cifras de la Agencia para 2020:
Los expertos prevén dos perspectivas, una básica y otra negativa; en la menos pesimista, las compraventas caerán un 1,1% y las hipotecas un 34,9%, registrándose un déficit de más de 5.000 millones de euros en créditos bancarios, para una situación que volverá al signo + sólo a partir de 2022
Se estima un crecimiento del mercado del 7,7% por un valor de unos 119.000 millones de euros del que, sin embargo, se excluye el sector comercial, esperando una recuperación de las hipotecas gracias a los tipos ofrecidos por los Bancos Centrales, al tiempo que advierte del peligro de una burbuja en las nuevas tendencias inmobiliarias una vez superada la emergencia del COViD
Idealista prevé un aumento de precios en el primer trimestre de un 2% más frente al +2,3% de 2020, sobre todo en las grandes capitales de provincia, donde podría haber nuevas subidas de hasta el 20%.
Tecnocasa estima una compraventa a nivel nacional de entre 550.000 y 560.000 unidades, con un incremento del 3-5% en las provincias de las grandes ciudades, aunque esperan que los precios bajen hasta un 2% en las zonas periféricas, también esperan que los alquileres cortos en destinos turísticos suban hasta un 5%.
¿Cuáles serán las inversiones en el sector inmobiliario según las previsiones de 2022?
Según la perspectiva 2021 Building Resilience in Global Real Estate Portfolios de Savills Investment Management, existe un clima de optimismo cauteloso, ya que el 45% de los inversores inmobiliarios europeos espera una recuperación en el transcurso del año, y sólo el 5% de ellos teme una prolongación de la crisis del mercado.
Esta perspectiva abarca los distintos sectores relacionados con el sector inmobiliario:
Oficinas: a pesar de la difícil situación y de la creciente digitalización del trabajo, la presencia en la oficina seguirá siendo un elemento crucial de las actividades productivas, la creatividad y la cultura empresarial; la oficina representará un valor añadido y un apoyo para las distintas políticas de trabajo inteligente
Logística: sector elegido por el 55% de los inversores en las perspectivas porque está muy diversificado, también gracias al crecimiento de las transacciones digitales, la logística ha adquirido un papel central que no es probable que disminuya; el centro logístico representará una ventaja competitiva para las empresas que lo posean
Comercio minorista: entre los sectores más afectados por el Coronavirus, el comercio minorista ha visto cómo muchos de sus exponentes se han visto obligados a cambiar de estrategia empresarial entre la deslocalización y el almacenamiento de recursos, decisión que les ha llevado a ganar en resiliencia; al tiempo que desanima a los inversores por la situación actual, también los incentiva con la creación de cadenas y grupos comerciales.
Viviendas y trasteros: elegidos por los inversores privados con el objetivo de crear rendimientos a lo largo del tiempo, las viviendas y los alojamientos captan el interés no tanto por sus rendimientos como por su estabilidad en el mercado, ya que ambos se encuentran entre los activos más seguros y equilibrados, ya que son capaces de conciliar las posibles pérdidas a lo largo del tiempo
En conjunto, cada mercado inmobiliario presenta escenarios muy favorables, pero es necesario recordar los diversos factores que afectan a la economía: sobre todo a nivel nacional, hay que considerar en primer lugar el envejecimiento de la población (según Eurostat, el 22,8% de los españoles tiene más de 65 años), que junto con el PIB es una señal que condiciona fuertemente la demanda.
A esto hay que añadir la permanencia en casa de los padres hasta una edad avanzada y los traslados de ida, a menudo a capitales de provincia o grandes metrópolis, signo de falta de dinamismo sobre todo en el mercado residencial.